In Deutschland werden jedes Jahr unzählige Immobilien vererbt. Bei 46% aller hierzulande erfassten Erbschaften werden Immobilien vererbt. Das Erbrecht für Immobilien ist komplex und kennt viele Sonderfälle. In unserem neuen Artikel zeigen wir Ihnen die verschiedenen Optionen, wie Sie Immobilien vererben können.
Immobilien vererben – diese Optionen haben Sie
Als Besitzer eines Eigenheims sollten Sie genau planen, wie es mit Ihrer Immobilie nach dem Tod weitergehen soll. Grundsätzlich sieht das Erbrecht 3 Optionen vor, die alle verschiedene Vor- und Nachteile haben.
Sie können Ihr Haus oder Wohnung zum Beispiel durch ein Testament oder Erbvertrag vererben und so genau regeln, wer Ihre Immobilie nach dem Tod erhalten soll. Ohne Testament greift die gesetzliche Erbfolge. Alternativ können Sie Ihre Immobilie bereits zu Lebzeiten durch eine Schenkung an einen neuen Besitzer übertragen.
Im Folgenden stellen wir Ihnen diese 3 Optionen genauer vor und erklären, was Sie bei diesen jeweils beachten müssen.
Die gesetzliche Erbfolge bei der Vererbung von Immobilien
Wenn Sie vor Ihrem Tod kein Testament oder Erbvertrag aufgesetzt haben, wird die Erbfolge durch das Gesetz geregelt. Hier werden Erben in verschiedenen Ordnungen eingeteilt, wobei sich die Ordnungen gegenseitig ausschließen – es erben also immer nur Erben aus einer Ordnung, die sich das Erbe zu gleichen Teilen aufteilen. Eine detaillierte Erklärung der gesetzlichen Erbfolge finden Sie hier.
Nachteile der gesetzliche Erbfolge
Für das Vererben von Immobilien ist grundsätzlich kein Testament notwendig. In Deutschland werden 2/3 aller Erbschaften durch die gesetzliche Erbfolge geregelt, da weder Testament noch Erbvertrag zu Lebzeiten vorbereitet wurden. Es handelt sich also um den Regelfall.
Gerade aber als Immobilieneigentümer sollten Sie sich der Nachteile der gesetzlichen Erbfolge bewusst sein. Ohne Testament oder Erbvertrag haben Sie keinerlei Einfluss auf den Verbleib Ihrer Immobilie.
Wenn zum Beispiel mehrere Kinder als Erben einen bestimmten Teil Ihrer Immobilie erhalten, kann es schnell zu Streit unter den Erben kommen. Ein Kind möchte vielleicht das Haus verkaufen und seinen Teil vom Verkaufserlös bekommen. Ein anderes möchte die Immobilie vielleicht vermieten oder diese selbst als Eigenheim nutzen.
Ohne vorherige Regelung haben Sie keinerlei Einfluss auf den weiteren Prozess. Als Immobilienbesitzer sollten Sie sich bereits zu Lebzeiten mit der Zukunft Ihrer Immobilie auseinandersetzen.
Warum ein Testament oder Erbvertrag sinnvoll ist
Wer seine Erbschaft bereits zu Lebzeiten mit einem Testament oder Erbvertrag regelt, kann den Verbleib seiner Immobilie selbst bestimmen. So können Sie nicht nur festlegen, wer Ihr Haus oder Eigentumswohnung später erhalten wird, sondern auch Streit unter den Erben oder den Verkauf Ihres Eigenheims verhindern.
Um die Zukunft Ihrer Immobilie noch besser zu planen, sollten Sie aktiv das Gespräch mit Ihren Angehörigen oder sonstigen Erben suchen. Auch wenn der eigene Tod ein schwieriges Thema ist, kann es sinnvoll sein, mit den potentiellen Erben über die Erbschaft zu reden.
Vielleicht kann der potentielle Erben die Erbschaftsteuer oder die allgemeinen Steuern aufs Haus nicht leisten und würde durch die Erbschaft in den finanziellen Ruin geraten, wenn Sie das Haus nicht verkaufen. Damit das Haus weiterhin im Familienbesitz bleibt, sollten Sie solche Angelegenheiten mit Ihren Angehörigen besprechen und Ihre Wünsche und Befürchtungen deutlich artikulieren.
Haus vererben mit Testament
Neben der gesetzlichen Erbfolge ist das Testament das wichtigste Instrument, um Erbschaften zu regeln. Gerade beim Vererben von Immobilien sollten Sie Ihre Wünsche im Testament festhalten. So können Sie genau festlegen, wer Ihre Immobilie erhalten wird.
Bei einem Testament bleiben Sie bis zum Zeitpunkt des Todes rechtmäßiger Besitzer des Hauses und diese in Ihrem Sinne nutzen. Das gilt aber auch für die Rechte und Pflichten von Eigentum, die erst mit der Öffnung des Testaments an den Erben übergehen.
Mit einem Testament haben Sie allerdings keinen Einfluss auf den Verbleib der Immobilie. Was die Erben mit dieser machen, bleibt ganz den Erben überlassen. Sie können das Haus verkaufen, vermieten oder dieses selbst als Eigenheim nutzen.
Haus vererben mit Erbvertrag
Als Alternative zum Testament gibt es noch den Erbvertrag. Dieser muss notariell beglaubigt werden, bietet dafür aber mehr Gestaltungsspielraum als das herkömmliche Testament.
Auch bei diesen Optionen können Sie genau bestimmen, wer Ihr Haus später einmal erben soll. Allerdings können Sie die Erbschaft an bestimmte Bedingungen knüpfen. Wenn Sie zum Beispiel wollen, dass sich nach Ihrem Tod ein Angehöriger um Ihren Ehepartner kümmern soll, können Sie Erbschaft an diese Bedingung knüpfen. So können Sie auch verhindern, dass Ihr Haus nach dem Tod verkauft wird.
Wie bei dem Testament bleiben alle Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit der Immobilie bis zum Tod in Ihrer Hand. Im Gegensatz zum Testament müssen dem Erbvertrag aber beide Seiten – also Erblasser und Erbe – zustimmen und unterschreiben.
Erbschaftssteuer bei Immobilen
Wie bei allen anderen Erbschaften muss auch bei der Vererbung von Immobilien eine Erbschaftssteuer bezahlt werden. Im Vergleich ist die Erbschaftssteuer in Deutschland recht hoch – dafür gelten für die verschiedenen Angehörigen oft großzügige Freibeträge.
Für Angehörige der ersten Ordnung, also Kinder und Enkelkinder der Erblasser, gilt zum Beispiel ein Freibetrag von 400.000 Euro. Erst ab einem höheren Wert werden auf den Nachlass Steuern fällig.
Bei Erbschaften von Immobilien ist das aber oft komplizierter, da Immobilien in der Regel einen sehr hohen Wert haben. Besonders teuer kann die Erbschaft werden, wenn mehrere Häuser oder Wohnungen vererbt werden.
Die Höhe der Erbschaftssteuer wird durch zwei Faktoren bestimmt: die Steuerklasse nach dem Erbschaftsrecht und den Gesamtwert vom Nachlass.
Die Steuerklassen der Erbschaftssteuer
Steuerklasse I: Ehepartner, ingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel, Urenkel
Steuerklasse II: Geschwister, Nichten, Neffen, Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner und getrennte Lebenspartner
Steuerklasse III: alle sonstigen Erben
Die Höhe der verschiedenen Steuerklassen
Grundsätzlich ist die Erbschaftssteuer der verschiedenen Steuerklassen von dem Wert des gesamten Nachlasses abhängig. Bei einer großen Erbschaft müssen also mehr Steuern gezahlt werden:
| Höhe der Erbschaftssteuer | Steuerklasse I | Steuerklasse II | Steuerklasse III |
| bis zu 75.000 € | 7% | 15% | 30% |
| bis zu 300.000 € | 11% | 20% | 30% |
| bis zu 600.000 € | 15% | 25% | 30% |
| bis zu 6.000.000 € | 19% | 30% | 30% |
| bis zu 13.000.000 € | 23% | 35% | 50% |
| bis zu 26.000.000 € | 27% | 40% | 50% |
| mehr als 26.000.000 € | 30% | 43% | 50% |
Wert der Immobile berechnen
Neben der Steuerklasse ist also der Gesamtwert des vererbten Vermögens für die Berechnung der Erbschaftssteuer entscheidend. Da die Immobilie in der Regel der wertvollste Gegenstand vom Nachlass ist, ist die Bewertung von großer Relevanz.
Der Wert des Hauses oder der eigenen Wohnung richtet sich dabei nach dem sogenannten Verkehrswert. Das ist der Wert, den Ihre Immobilien bei den aktuellen Marktpreisen hat. Zur Ermittlung des Verkehrswertes gibt es in Deutschland drei verschiedene Methoden.
Vergleichswertverfahren
Die gängigste Methode zur Berechnung des Verkehrswertes ist das sogenannte Vergleichswertverfahren. Dabei wird Ihre Immobilien mit dem Wert ähnlicher Immobilien in ähnlicher Lage verglichen, um so einen potentiellen Verkaufswert zu errechnen.
Ertragswertverfahren
Alternativ kann der Wert von Immobilien auch durch das Ertragswertverfahren ermittelt werden. Dieses Verfahren kommt vor allem bei vermieteten oder gewerblich genutzten Immobilien zum Einsatz. Der Verkehrswert wird dann aus den Bodenpreisen sowie den zu erwartenden Einnahmen aus der Immobilie errechnet.
Sachwertverfahren
Seltener kommt das Sachwertverfahren zum Einsatz. Wenn jedoch ein notwendiger Vergleichswert fehlt, ist diese komplexe Methode beliebt. Addiert werden hierbei die Kosten für den Grundbesitz sowie die Materials- und Arbeitskosten für die Errichtung des Hauses.
Beispiel Erbschaftssteuer Immobilie
Chris erbt nach dem Tod seiner Eltern das Haus der Familie. Durch die Explosion der Immobilienpreise in den letzten Jahrzehnten ist das Haus samt Grundstück ungefähr 800.000 Euro wert. Als Erbe erster Ordnung hat Chris einen Freibetrag von 400.000 Euro und wird der Steuerklasse I zugerechnet.
Da der Wert des Hauses den Freibetrag übersteigt, muss Chris Erbschaftssteuer auf 400.000 Euro zahlen. Als Erbe erster Ordnung mit einem Gesamterbe von über 600.000 Euro muss er 15% Steuern zahlen. Insgesamt werden also 60.000 Euro an Steuern fällig – Geld, was Chris nicht zur Verfügung hat.
Wie am Beispiel zu sehen, kann die Erbschaft einer Immobilie schnell teuer werden. In den meisten Fällen besteht der Nachlass außerdem nicht nur aus der Immobilie. So kann die Erbschaftssteuer schnell explodieren und die Erben sind oft gezwungen, das Familienheim zu verkaufen.
Um eine solche Situation zu verhindern, können Sie Ihre Immobilien bereits zu Lebzeiten auf den neuen Besitzer übertragen. Was Sie dabei beachten müssen und welche Gestaltungsspielräume Sie haben, zeigen wir Ihnen nun im Detail.
Schenkung einer Immobilie
Eine Schenkung zu Lebzeiten ist eine beliebte Methode, eine Immobilie an die eigenen Kinder oder Enkelkinder zu übertragen. In den meisten Fällen wird das gemacht, um die hohe Erbschaftssteuer zu umgehen.
Die Schenkung muss immer notariell beglaubigt werden. Außerdem gehen mit der Schenkung alle Rechte und Pflichten auf den Begünstigten über. Es gibt aber verschiedene Möglichkeiten, um Ihre Rechte – etwa das Wohnrecht – zu erhalten. Bevor wir auf diese Möglichkeiten genauer eingehen, schauen wir einen kurzen Blick auf die Regulationen bei Schenkungen sowie die Schenkungssteuer.
Schenkungssteuer und Regulationen
Wer wegen steuerlichen Vorteilen mit dem Gedanken einer Schenkung spielt, sollte sich genau mit den Regulationen und den Steuern auseinandersetzen – auch auf eine Schenkung werden nämlich Steuern fällig.
Bei einer Schenkung gelten die gleichen Freibeträge und Steuersätze wie bei der Erbschaftssteuer. Allerdings gibt es hier den entscheidenden Vorteil, dass Sie alle zehn Jahre eine steuerfreie Schenkung im Rahmen der Freibeträge tätigen. Konkret bedeutet das, dass Eltern Ihren Kindern alle zehn Jahre 400.000 Euro schenken können – und das komplett steuerfrei.
Die zehn Jahresfrist und der Freibetrag gelten in diesem Fall nicht pro Kind, sondern pro Elternteil. Jeder Elternteil kann also dem Kind alle zehn Jahre jeweils 400.000 Euro schenken, ohne dass eine Steuer gezahlt werden muss.
Beispiel Schenkung Immobilien
Schauen wir uns noch mal das Beispiel von oben an. Hier musste Chris insgesamt 60.000 Euro Erbschaftssteuer zahlen. Wenn ihm aber seine Eltern jeweils die Hälfte der Anteile des Hauses zu Lebzeiten schenken, kann er das komplette Haus ohne zusätzliche Kosten übernehmen.
Sonderregelung bei Schenkungen
Mit einer Schenkung können Sie Steuern sparen – müssen aber dafür die Übertragung der Rechte und Pflichten auf den Begünstigen akzeptieren. Das Schenkungsrecht sieht jedoch einige Sonderklauseln vor, mit denen Sie sich absichern können.
Wohnrecht
Wenn Sie Ihr Eigenheim verschenken wollen, treten Sie auch das Recht ab, in dem Haus oder der Wohnung zu wohnen. Damit Sie trotz Schenkung das Haus weiter nutzen können, sollten Sie sich Ihr Wohnrecht vertraglich sichern.
Dank des Wohnrechts, können Sie bis zum Tod in Ihrer Immobilie wohnen – auch wenn Sie nicht mehr der rechtmäßige Besitzer sind. Das Wohnrecht sollte ins Grundbuch eingetragen werden. Es erlischt erst mit Ihrem Tod, Sie können also auch dann wohnen bleiben, wenn der neue Besitzer das Haus verkauft.
Auch wenn Sie Immobilien nicht mehr im rechtlichen Rahmen besitzen, müssen Sie dennoch für die Nebenkosten und kleinere Reparaturen aufkommen. Größere Arbeiten und Sanierungen müssen vom neuen Besitzer bezahlt werden.
Nießbrauch
Der Nießbrauch ist dem Wohnrecht grundsätzlich ähnlich, geht aber noch über das Wohnrecht hinaus. Wenn Sie sich den Nießbrauch bei einer Schenkung sichern, können Sie die Immobilie nicht nur weiterhin bewohnen, sondern diese auch vermieten oder zu gewerblichen Zwecken nutzen. Die Gewinne gehen dabei nicht an den Eigentümer, sondern an Sie als Nießbraucher.
Ein solches Recht ist außerdem unveräußerlich – wenn die neuen Besitzer also das Haus verkaufen, genießen Sie weiterhin den Nießbrauch. Ein Eintrag ins Grundbuch ist unbedingt notwendig.
Auswirkung der Sonderregelung auf den Wert der Immobilie
Wenn Sie Ihre Immobilie zu Lebzeiten bereits verschenken, sich aber ein dauerhaftes Wohnrecht oder Nießbrauch sichern, vermindert sich der Wert Ihrer Immobilie. Das kann sowohl Vor- als auch Nachteile haben.
Vermindert sich der Wert Ihrer Immobilie durch eine der beiden Sonderregelungen, ist es möglich, dass die Schenkung im Rahmen der Freibeträge stattfindet. Es wird also keine Schenkungssteuer fällig.
Zum Nachteil kann die Sonderregelung werden, wenn der neue Eigentümer das Haus verkaufen möchte. Hier wird der Verkaufserlös deutlich niedriger ausfallen.
Immobilie steuerfrei vererben
Sie haben auch die Möglichkeit, Ihre Immobilie komplett steuerfrei zu vererben. Das Erbrecht sieht hier zwei Sonderfälle vor.
Wenn Sie eine vererbte Immobilie als Familienheim nutzen, müssen Sie als Ehepartner keine Erbschaftssteuer zahlen. Das gilt allerdings nur, wenn Sie mindestens zehn Jahre in der Immobilien wohnen werden, insofern Sie nicht wegen dringender Gründe den Wohnort wechseln müssen.
Kinder oder Enkelkinder des Erblassers können die Immobilie ebenfalls steuerfrei erben, wenn Sie zehn Jahre in der Immobilie wohnen werden. Dafür darf die Wohnfläche der Immobilie aber nur maximal 200 Quadratmeter betragen.
Pflichtteil bei der Vererbung von Immobilien
Eine weitere Besonderheit beim Vererben von Immobilien ist der Pflichtanteil, den Sie unbedingt beachten sollten. Angenommen, Sie haben zwei Kinder und möchten, dass das Haus nur an eines der Kinder vererbt wird, was auch im Testament auch so festgelegt wird.
In diesem Fall hat trotz des Testaments das andere Kind einen Anspruch auf einen Teil des Hauses. Das regelt der sogenannte Pflichtteil. Nach diesem hat jedes Kind einen Anspruch auf einen Teil des Erbes. Wenn keine anderen Kinder oder Ehepartner vorhanden sind, entspricht der Pflichtteil 50% des Gesamtwertes des Erbes. Der Erbe müsste also seinen Bruder oder Schwester auszahlen. Im schlimmsten Fall kann das zu einem Verkauf der Immobilie führen.
Um einen Verkauf des Eigenheims zu verhindern, haben Sie zwei Möglichkeiten.
Verzichtserklärung
Der einfachste Weg, einen Verkauf des Hauses wie im Beispiel oben zu verhindern, ist die Verzichtserklärung. Dabei handelt es sich um einen Vertrag, den der Erblasser und das nicht als Erbe eingesetzte Kind unterzeichnen. Das Kind erklärt mit einem solchen Vertrag auf seinen Pflichtanteil zu verzichten.
Ein solcher Vertrag muss aber immer von beiden Seiten unterschrieben werden. Suchen Sie also vorher das Gespräch mit Ihren Kindern und erklären Sie Ihre Entscheidung.
Teilungsverbot
Als Alternative zur Verzichtserklärung können Sie sich auch für ein Teilungsverbot entscheiden. Dabei erklären sich alle Erben bereit, die Immobilie gemeinsam zu verwalten und nicht untereinander aufzuteilen, was gegebenenfalls zu Auszahlungsforderungen und dem Verkauf der Immobilie führen kann.
Beachten Sie aber, dass das Teilungsverbot leicht umgangen werden kann. Sind sich alle Erben einig, können Sie sich auch über das Verbot hinwegsetzen. Auch hier ist es also ratsam, vorher das Gespräch mit den Erben zu suchen und Ihre Wünsche genau darzustellen.
Immobilie vererben mit den Experten von Recht auf Pflichtteil
Wenn Sie eine Immobilie vererben möchten, sollten Sie den Prozess bereits zu Lebzeiten detailliert planen. So können Sie sicher gehen, dass alles später genau Ihren Vorstellungen entspricht.
Eine Immobilie zu erben kann schnell zu Streitigkeiten unter den Hinterbliebenen führen, gerade wenn Sie kein Testament oder Erbvertrag aufgesetzt haben und die gesetzliche Erbfolge zur Anwendung kommt. Deswegen sollten Sie sich bereits jetzt Gedanken über Ihren Nachlass machen und Ihre Wünsche mit einem Anwalt besprechen. Die Partnerkanzleien von Recht auf Pflichtteil sind auf das Erbrecht spezialisiert und nehmen sich auch gerne Ihrem Vorhaben an.
Für Immobilienerben kann die Erbschaft schnell teuer werden, besonders wenn die Immobilie einen hohen Wert besitzt. Sie haben aber zahlreiche Möglichkeiten, die Erbschaftssteuer zu umgehen. Mithilfe unserer Anwälte können wir Ihre Optionen herausarbeiten und Ihre Erbschaft so regeln, dass keine finanzielle Belastung für Ihre Hinterbliebenen entstehen.
Die Vererbung einer Immobilie ist eine komplexe und wichtige Angelegenheit. Warten Sie also nicht länger und vereinbaren Sie noch heute ein kostenloses Erstgespräch!
